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南京朗诗国际相邻权纠纷案

案例摘要

  十原告与被告均为朗诗国际北园×栋×单元的业主。朗诗国际房屋系采用新型科技技术,是恒温、全封闭房屋结构。在十原告及被告买房之初,开发商即告知该房仅为住宅用房,严禁用于餐饮经营,并在房屋买卖契约中特别注明。但是,2009年4月中旬,被告擅自将其110住宅用房改装成“三宝浆点”餐馆,经营油条和豆浆等。

  十原告得知该情况后,就与被告沟通协商,建议其不要用于餐饮经营,因房屋结构根本不适合。但是,被告非但不听众业主的建议,更是向工商局谎报其经营已经经过其他业主的一致同意,在不具备环境保护设施及其他手续的情况下,被告即开始经营。被告的这一行为给众业主带来了非常多的困扰,不仅污水、废弃物影响业主生活,同时豆浆机等噪声大,尤为重要的是炸油条的浓烟顺着管道排放到其他业主的房屋和地下室。由于房屋是不能开窗的,众业主均因被告的行为备受煎熬。

  基于此,十原告向小区物业、南京市工商局、环保局均投诉。2009年5月22日,南京市建邺区环境保护局根据《行政处罚法》向被告出具了《行政处罚事先告知书》,要求其立即停止营业、并处罚款5000元。但被告无视南京市建邺区环保局的行政处罚,继续营业。2009年6月2日,环保局再次向要求被告停止营业,但是被告仍继续营业。

原告诉求

  1、判令被告立即停止侵害,排除妨碍,拆除郎诗国际街区北园×栋×单元×××室内经营设施、设备;
  2、判令被告赔偿十原告经济损失10000元;
  3、由被告承担诉讼费用。

双方在诉讼中的主要观点

  孔敏律师代理原告方观点如下:

  1、被告应停止侵害、排除妨碍,拆除朗诗国际街区北园×栋×单元×××室内经营设施、设备。
  (1)本案所指之朗诗国际房屋具有特殊性。其系采用新型科技技术,是恒温、全封闭房屋结构,业主烟道及新风管道属于共有设施。《南京市大气污染防治条例》规定,饮食服务业不得与居住层相邻,餐饮经营者必须设置餐饮业专用烟道,油烟不得排入下水管道。其结构特点及空间特点不具备开设餐饮经营的条件。因此,在第三人销售房屋时,曾对此点做特别约定,所有购房者均已被告知。
  (2)被告的行为属于改变房屋用途,且已侵犯到原告的权利。依照法律规定,被告改变房屋用途,应经所有利害关系业主的同意。但是,被告非但没有经过业主的同意,反而在原告与第三人多次制止的情况下,仍不顾原告的合法权益,擅自改变房屋经营用途。依照法律规定,有利害关系的业主请求排除妨害、赔偿损失的,人民法院应予支持。
  (3)被告的违法行为已经被行政机关确认并处罚,但被告仍未停止其侵害行为。
被告开设餐饮店并未报批环境影响评价报告,且环境保护设施未建成即擅自经营。被告的行为不仅对公共环境产生恶劣的影响,更严重侵犯了原告的生活环境。

  2、被告的行为严重侵犯了众多业主的正常生活,应赔偿精神损失费及原告维权的合理支出。
  被告的餐饮店不仅磨豆浆,而且炸油条、做快餐。豆浆机的噪音严重影响原告的正常生活;炸油条、做快餐的油烟顺着共用的烟道,烟雾扩散到楼道及原告的家中,无法排除,并且浓烟顺着管道排放到屋顶后又被新风系统吸收,循环排放到其他业主的房屋和地下室,因房屋不能开窗,这使得原告难以忍受,生活备受煎熬。经劝告无果,原告不得不诉诸法律,一万元是原告的维护权利的合理支出,依法应予以支持。

  3、第三人应协助停止侵害、排除妨碍。
  第三人作为房产开发商,虽已告知业主不得用于餐饮经营,但是鉴于被告的持续侵权行为,故第三人应协助停止侵害、排除妨碍。

法院审理判决

  2009年12月10日,南京市建邺区人民法院作出(2009)建民初字第1662号民事判决书,该判决书明确规定:“被告徐××自判决生效之日起停止使用朗诗国际街区北园×幢×单元×××室内经营用的豆浆机、炸油条机、炒菜用的厨具、抽排油烟机等设施;案件受理费1300元由徐××负担,在判决生效之日起十日内给付申请人”。

律师评析

  本案中,孔敏律师作为原告的代理律师,成功地捍卫了原告的合法权利,维护了当事人的最大权益。


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孔敏律师孔敏律师系中共党员,现为上海市锦天城(南京)律师事务所合伙人、资深律师,中华律师协会、南京市律师协会会员,律师执业证号:1001071211396。孔敏律师办案经验丰富,擅长代理经济合同纠纷建筑工程和房地产纠纷债权债务纠纷等案件,提供公司改制公司并购等非诉法律服务,提供南京及周边地区的法律调查律师异地协作。孔敏律师执业多年来受到当事人及顾问单位的一致好评。 孔敏律师详细介绍孔敏律师详细介绍

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