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江苏某有限责任公司与南京某餐饮公司房屋租赁合同纠纷

案例概要

  原告江苏某有限责任公司诉南京某餐饮公司称:2012年1月21日,原、被告签署《房屋租赁合同》,约定被告承租原告2300平方房屋及观光电梯区域,租期自2012年6月1日至2020年5月31日,全年租金为267万元,每两年递增,租金按季度结算,应于租赁时段最后一日的前10天付清下期租金费用;被告每逾期一天还应按欠缴费用的千分之五缴纳滞纳金,逾期超出30天,原告即可解除合同,被告向原告赔偿三个月的租金及实际损失。另约定,2012年3月1日至2012年5月31日原告将房屋提供给被告,为被告装修期间,原告可免于收取租金。签订合同后,被告除支付首笔保证金10万元,再未支付剩余保证金及首笔租金。原告多次催缴,被告一直称愿意继续租赁房屋,但就支付费用一直推诿。原告于2012年7月4日向被告发送律师函,函告自2012年7月6日起解除该房屋租赁合同。

原告诉求

  1、原、被告之间的《房屋租赁合同》自2012年7月6日起解除;
  2、被告支付原告房屋租金267000元、滞纳金181125元、违约金667500元,赔偿原告免租期内的房屋占用费667500元。

双方在诉讼中的主要观点

  原告主张,被告的行为导致房屋空置长达6个月之久,且被告违约后,原告招租需要时间,房屋又将被空置一段时间,原告的损失应由被告承担。免租期对应的是8年的租期,现被告违约且租期仅为六个月,因此,被告应支付免租期期间的占用费用。

  被告主张,原告的解除通知并未送达至被告,被告认为合同仍然有效存在,且免租期不应收取租金。另原告主张的违约金过高,请求法院依法变更。

法院审理判决

  法院认为,原、被告于2012年1月21日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,为有效合同。原、被告签订合同后,均应按合同约定履行各自的权利义务。本案中,根据双方合同约定,被告作为承租方须先交费后租房,依约按时缴付租金,逾期超过30天,原告有权单方终止合同。现被告在支付了100000元保证金后,未按约在2012年5月21日之前履行支付剩余保证金和租金的合同义务,其行为已构成违约。2012年6月21日,原告与被告工作人员洽谈合同履行事宜后,被告仍未继续履行合同,则原告有权按约行使合同解除权。双方之间的合同解除通知到达被告时解除。原告因无法联络被告,于同年7月6日分别在《江苏法制报》专版3和《现代快报》B15版刊登声明,明确表示解除双方之间的合同。法院认为,结合被告在庭审中自认2012年6、7月份其处于无人管理的状态,无人负责原、被告之间合同的陈述,原告在通过邮寄等其他方式送达解除通知未果后,为及时行使权利采取登报方式公告解除通知的行为并无不当。故本院确认,原、被告之间的《房屋租赁合同》自2012年7月6日起解除。

判决如下

  1、原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》自2012年7月6日起解除。
  2、被告于本判决生效之日起七日内支付原告房屋租金267000元。
  3、被告于本判决生效之日起七日内支付原告滞纳金(应付租金267000元自2012年5月21日至2012年7月6日止的逾期付款利息,按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算)。
  4、被告于本判决生效之日起七日内支付原告违约金567500元。

律师评析

  本案中,孔敏律师作为原告的代理律师,在被告已无办公地点且无联系人员的情况下,建议原告先止损后起诉,否则合同一直存续将极大损害原告的权益。经过调取固定大量证据,最大限度的维护了原告的利益,原告空置房屋的损失得到了弥补。


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