房产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托,向社会公告房产出售信息,通过竞拍人竞拍的方式使房产所有权发生转移。房产拍卖流程如下:
一、房产拍卖行接受客户委托
如果房地产的卖方有意将房地产拍卖业务交于拍卖行,拍卖行也有意承接该拍卖业务,在卖方向受理拍卖业务的拍卖行做出明确委托之后,双方签署委托拍卖合同,拍卖行是委托人的代理人,在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。一般房产委托拍卖合同应包括以下内容:
1、委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;
2、委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等;
3、拍卖房地产的交付方式、价款的支付方式;
4、拍卖费用条款、佣金及其支付方式;
5、拍卖方式和期限;
6、拍卖程序中止和终止的条件;
7、违约责任;
8、签约日期和合同的有效期限;
9、 拍卖底价;
10、 其他需要约定的条款。
二、拍卖房地产标的确认和调查
拍卖行应对委托人提供的产权证明、有关文件批文、证明材料进行进一步核实、取证,并进行现场勘察。文件和资料核实内容主要包括:
1、拍卖标的与所提供的房地产权利证明是否一致,产权档案所标明产权人与产权证上产权人以及卖房人是否一致;
2、房产产权来源是否清楚,如新建、翻建,是否有规划、用地、施工管理等单位的批准文件,是否领有新证;
3、房产面积是否与房地产测绘部门出具报告一致;
4、房产产权证中”他项权利”一栏是否存在抵押登记或租赁权登记等其他权利登记;
5、房产是否有被司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的文件;
6、房产是否有他人声明对该房地产享有权利的文件;
7、房产是否有产权证丢失的记录;现持产权证是原证,还是新证;是否登报声明;
8、房产是否有关于产权纠纷的记录,处理情况如何;
9、房产是否在拆迁范围,在被冻结和禁止买卖的范围内;
10、房产土地来源和变更情况,包括用地性质、划拨、出让、转让、土地使用年限和剩余使用年限、用途变更及其他。
三、拍卖房产的估价与底价确定
对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作,核定房产评估必须由房地产评估师进行,并对评估结果承担相应责任。具体工作如下:
1、选择房地产估价机构及对估价师的资格进行确认;
2、提出估价目的;
3、与评估机构签定委托评估协议,提供评估所需的资料;
4、与评估师一道现场看房,获取评估所需的现场资料;
5、评估师出具评估报告。
拍卖底价指房产拍卖成交应达到的最低价格基数,底价过高会导致拍卖失败,过低又会使委托人受经济损失。底价确定后,当事各方应保守秘密。拍卖底价确定的主要依据是:
1、卖标的房地产估价报告。评估报告应该由具有资质和经验的房地产评估机构出具;
2、双方对影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素加以分析。这些因素的分析对确定房地产拍卖标的的底价、起拍价和加价幅度也是有益的;
3、拍卖行的经验;
4、在与委托人共同对估价报告和各种因素进行客观、科学的分析,并在取得一致意见的基础上,确定拍卖底价和起拍价。
四、确定房产拍卖日期
房产拍卖日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖,间隔可在一周左右,展样时间不得少于2天。
五、公告房产拍卖信息
房产拍卖是一种公开竞买活动,必然发拍卖公告,主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。公告信息内容应包括:
1、委托人、拍卖行的名称、住所、法定代表人、代理人;
2、拍卖的时间、地点;
3、拍卖房地产的基本情况:委托房地产的名称、坐落、土地面积、建筑面积、用途及使用年限等,拍卖房地产的使用、占用或租赁情况,产权性质;
4、拍卖房地产转让后应交纳的税费;
5、竞买人的条件;
6、竞买保证金;
7、拍卖方式;
8、其他需要公告的事项。
六、审查竞买人资格
参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人,拍卖主持单位提供相应的证明文件。
七、竞买人缴付保证金
在房产拍卖程序中,缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功,其保证金可转为价金,竞买未成功,保证金如数退还。
八、组织房产拍卖会实施
房产拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。
九、拍卖品的权属移交
房产拍卖一旦成交,拍定人当即付款,即完成了拍卖房产的权属转移。买受人从拍卖行或执行法院领取房产权利转移证明后,就取得了该房产的所有权或使用权。
孔敏律师系中共党员,现为上海市锦天城(南京)律师事务所合伙人、资深律师,中华律师协会、南京市律师协会会员,律师执业证号:1001071211396。孔敏律师办案经验丰富,擅长代理经济合同纠纷、建筑工程和房地产纠纷、债权债务纠纷等案件,提供公司改制、公司并购等非诉法律服务,提供南京及周边地区的法律调查和律师异地协作。孔敏律师执业多年来受到当事人及顾问单位的一致好评。 孔敏律师详细介绍