在各地公布“新国五条”楼市细则的“大限”到来之际,3月31日晚间,南京市针对“国五条”发布了南京市2013年度新建商品住房价格控制目标。文件指出,南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为:2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。除了房价控制目标以外,南京市住建委还针对南京市“国五条”做了详细的“落地”解读,包括这一控制目标如何理解、如何进一步完善住房限购措施等,但20%个税未提及。截止目前,江苏省“国五条”细则尚未出台。
市政府关于公布南京市2013年度新建商品住房价格控制目标的通知
各区人民政府,市府各委办局,市各直属单位:
根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)文件要求,结合南京实际,经研究,南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为:2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。
特此通知
南京市人民政府
2013年3月30日
而据南京统计局的数据显示,2012年南京城市居民人均可支配收入达36322元,比上年增长12.8%。2011全年城市居民家庭人均总收入为35918元,比上年增长14.7%;2010年城市居民人均可支配收入28312元,比上年增长11.0%;2009年城市居民人均可支配收入25504元,比上年增长10.3%;2008年全市城市居民人均可支配收入为23122.69元,比上年增长13.8%。
对于此次南京出台的2013年新建商品住房价格控制目标,2011年南京也曾出台过一次房价控制目标,当时的对外口径就是2011年度全市新建住房价格涨幅明显低于居民人均可支配收入增幅,低于2010年度全市新建住房价格涨幅,最后确定的目标数字是10.4%。
那么南京新建商品住房价格控制目标计算的参照标准究竟是什么?南京市委宣传部官方微博“@南京发布”也对该文件作出了详细的细则解读。
一、新建商品住房价格控制目标计算的参照标准:
新建商品住房价格控制目标,采用当年度城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅,作为公布的房价控制目标的数值依据。考虑了物价因素,城镇居民家庭人均可支配收入客观全面地反映了家庭支付能力的实际情况和变化水平,它和房价存在较为直接的因果关系,能够直观反映广大购房者的购房能力。作为房价控制目标的参照数据,容易被社会各界理解和接受。新建商品住房价格、收入等以国家统计部门发布的统计数据为依据。
二、新建商品住房价格控制目标:
制定和公布南京市年度新建商品住房价格控制目标,是坚决贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)精神的具体体现,符合国家要求,切合南京实际,可操作,易理解。下一步,我们将通过增加普通商品住房及用地供应、坚决抑制投资投机性购房需求、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等举措,确保2013年新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。
三、南京市进一步完善现行住房限购措施:
我市属于已实施限购措施的省会城市,继续严格执行商品住房限购措施,符合国家2011年出台的限购政策,是贯彻落实“新国五条”的具体要求。我们将不折不扣地认真执行国家有关住房限购的文件精神:
一是坚决贯彻“新国五条”关于住房限购的主要精神,继续严格执行我市住房限购措施。
二是市各有关部门要密切配合,相互把关,确保执行政策不走样,落实措施严格到位。
三是进一步加强房地产市场监管,规范商品住房销售秩序。要求各房地产开发企业加强内部管理,做好对销售人员和购房群众的宣传、教育和引导,对于介绍和引导购房者规避限购政策的行为,要严肃处理;对于教唆、参与、协助购房人违反限购政策的,楼盘要暂停销售,企业要停业整顿,个人要坚决清退。同时,要加强房地产中介市场的专项治理,重点查处房地产中介机构和经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料,规避限购措施,骗取购房资格的违法违规行为;对涉案房地产中介机构和经纪人员,责令停业整顿;情节严重的,依法吊销营业执照和经纪执业证书;涉嫌犯罪的,按照规定移送司法机关追究其刑事责任。
四是我们倡导理性的住房消费,正确解读限购政策,正面引导市场行为,共同维护稳定有序的房地产市场。
四、区划调整后,高淳、溧水不执行限购:
我市的限购政策,严格执行国办发〔2011〕1号和苏政办发〔2011〕9号文件精神,具体执行标准和内容仍然严格按照宁政办发〔2011〕17号文件认真落实。考虑到高淳、溧水两个新区的机构人员、运作模式、政策体系等尚在调整之中,两个新区房产信息尚未整合到位,尚不具备执行限购的条件。目前,高淳、溧水的房地产市场运行基本平稳,市场管理基本规范。
五、严格控制新建商品住房价格上涨的具体措施:
严格控制商品住房价格上涨,确保年度新建商品住房价格控制目标的实现,采取的主要措施有:
一是加大普通商品住房用地供应,优先保证保障性住房(含公共租赁房、拆迁安置房)、危旧房改造安置住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应,2013年南京市区商品住房用地计划供应400公顷,与2012年持平,满足合理的住房需求。
二是加大保障性住房建设力度。完善教育、交通、医疗等公建配套设施,确保迈皋桥、花岗、岱山、上坊四大片区保障房年底基本交付使用。抓好今年保障性住房新开工建设300万平方米、竣工500万平方米的任务;全面推进城中村、危旧房改造,全年完成190万平方米的城中村和65万平方米危旧房的改造任务,加大保障性限价商品房的有效供应;完善保障房分配管理制度,健全保障性住房申请家庭经济状况审核机制,严格准入退出,同时加大信息公开力度,确保公平分配;积极发挥保障性住房解决中等偏低收入家庭住房困难和有效平抑房价的重要作用。
三是继续严格执行差别化信贷、税收政策和住房限购政策,合理引导住房需求,抑制投资、投机性购房需求。
四是加强房地产市场监管和住房价格动态监测,全市新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”, 同时积极抓好住房价格申报工作,申领预售许可证必须申报价格,且开盘价格应与申报价格一致,申报价格3个月内不得调高,3个月后需要调高的必须重新申报。
五是加强房地产市场监测分析,加强社会舆论的正面引导,有效维护我市房地产市场持续平稳健康的发展。
六、对已提交预申请的二手房交易案件处理办法:
3月份,“新国五条”出台后,全市二手房交易案件激增,我市采取各种举措,加班加点、积极应对。目前已消化处理了总量的三分之一,剩余已开具预收据的二手房交易案件,将力争在4月底前办理完毕。
南京国五条细则出台后,就引起了各方热议,无论是开发企业,还是中介、消费者,都是有喜有忧。南京房产律师认为,对于开发商来说,高淳溧水的不限购对当地企业是一大利好,而严惩“反限购”则让高端改善盘感觉危机。对于中介来说,没落地的20%个税使得二手房市场仍能保持红火,但不踏实的心情仍然存在。而消费者更是喜忧各半,准备卖房的又得到了“政策空窗期”,而想等新政平抑房价的则有些失落。
截至目前,已经有北京、上海、南京、深圳、重庆、济南、合肥公布了地方版调控细则,大连、贵阳、南宁、厦门等地公布了房价控制目标。孔敏律师认为,各地“国五条”细则执行以后成交量会明显回落,房价整体走势也会趋于温和。
孔敏律师系中共党员,现为上海市锦天城(南京)律师事务所合伙人、资深律师,中华律师协会、南京市律师协会会员,律师执业证号:1001071211396。孔敏律师办案经验丰富,擅长代理经济合同纠纷、建筑工程和房地产纠纷、债权债务纠纷等案件,提供公司改制、公司并购等非诉法律服务,提供南京及周边地区的法律调查和律师异地协作。孔敏律师执业多年来受到当事人及顾问单位的一致好评。 孔敏律师详细介绍