买期房有纠纷如何维权

　　消费者在买房时分为现房买卖和预售房屋买卖两种。由于在进行预售房屋买卖时开发商可以吸纳消费者的资金进行周转，同时还可以节省大量的贷款利息，降低了成本，因而预售房屋买卖的方式深受开发商青睐。另一方面，由于预售房屋买卖的价格相对现房买卖便宜，也比较受消费者喜爱，因此，预售房屋买卖在当前成为流行趋势。但需要注意的是，预售房屋买卖由于看不到房屋的实际结构和样式，在实践中极易发生纠纷，此时，莫要忘记用法律的武器来维护自身的权益。

　　案例1 没车位的别墅能退掉吗？

　　李先生：我去年在长春市某楼盘买了一套别墅，当时没有样板间，给我看户型图的时候这套别墅是有一个车库和一个车位的，可是目前交房了却只有一个车库，并没有车位。而且车库的位置进出车都非常费劲，我有20年的驾驶经验，可我每次进出车库至少得3分钟时间，非常的不方便。这套房子的总房款是 170万，但是我只交了165万，他们一直在催促我结清尾款。我不是没有钱交，我现在是想退房，但是据说退房的话要被扣掉10万元的定金，我宁可亏了这 10万块钱，也想退。我比较担心，这个100多万不是个小数目，开发商能不能给我退，有没有相关的法律依据？

　　专家解答：根据李先生所描述的情况，其所购买的应该属于预售房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，无论李先生与开发商签订的合同是“一个车库和一个车位”还是“一个车库”，合同内容都应当视为签订的内容是“一个车库和一个车位”，而开发商交付时却是“一个车库”，与约定不符，应当承担违约责任。另外，根据《商品房销售管理办法》第十九条第二款的规定，当实际房屋与预售房屋的“套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款”。因此，李先生完全可以退房，并且要求开发商承担违约责任，也就是说，10万元的定金也是开发商应予返还的。但这里有一个前提条件——李先生与开发商签订的房屋买卖合同没有约定出现该情况时的处理方式，否则，就得按照约定来。合同的签订遵循意思自治原则，在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，法律遵从当事人自由的意思表示，如果当事人就各种情况作出了事先约定，那就是当事人之间的法律，应该得到遵守。因此，李先生应该详细地阅读自己当时所签订的售房合同，明确自己的权利，如果合同中没有相关约定的话，李先生不仅可以要求开发商返还价款，还可以要求其返还价款支付时至返还时的同期银行利息，并要求开发商承担其他的违约责任。

　　法条链接：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”2.《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定：“ 按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

　　专家提醒：预售房屋买卖在实践中极易发生纠纷，比如房屋的质量与预期不符，房屋的面积与约定的有一定的差距，房屋的交付时间远远迟延于约定的交付日期，等等，使消费者的利益受到极大的侵害，却又“有冤无处申”，此时，千万不要忘记用法律的武器来维护自身的权益：小的问题，可能是违约，是可以要求修复、赔偿的；大的问题，属于目的不能的实质违约，是可以要求解除合同的。提醒消费者：无论哪种情况，都要用法律来还自己一个公道，须知放弃你的权利，就是纵容别人来侵犯你和与你类似者的权利！

　　案例2 交房时发现与样板间不一样怎么办？

　　吴先生：我去年房交会的时候在南湖附近买了套精装修小户型的房子，当时参照的是开发商提供的样板间，名牌家电、厨具、卫浴、床等等设施都是非常精致、漂亮。可是交房了我们却发现不是那么回事了，名牌变成了不知名的家电、厨具和卫浴设施，十分粗糙，质量一看就特别不好，尤其是床，样板间是一张豪华的欧式大床，可是我们家里却是一张坐上去都会发出嘎嘎响声的小破床。有这种情况的不光是我家，还有好多业主都是这样。我们找开发商协商，他们却很不配合。我想问，这种情况我们应该怎么办？

　　专家解答：无论是根据《合同法》第一百六十八条的规定，还是根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，开发商都应当交付与样板房一致的房屋，这是开发商的义务。因为法律明文规定了“应当”两个字，也就意味着这是开发商必须遵守的规则，开发商如若违反，消费者可以依据合同的约定追究其违约责任，如若合同中没有相关约定，则可以根据相关法律追究其责任或解除合同。

　　法条链接：1.《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”2.《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百六十八条规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　专家提醒：吉林大学法学博士刘仁琦提醒：对于样板房买卖，在装修的期间，不确定因素太多，开发商或装修公司由于利欲趋动，最后交付的成果鱼目混珠的很多，产生了大量的纠纷，此时，向专业律师求助固然有效，但会耗费一定的时间和金钱。

　　其实，除了事后补救之外，还有更有效、更便捷的方式：在签订房屋买卖合同时向专业律师求教，针对各种可能出现的情形约定相应的责任、后果和纠纷的解决办法，防患于未然，提前提出问题的解决方案，确保双方的利益因为种种原因未能实现时能有行之有效的解决办法。