上海出台新规防止开发商捂盘惜售

　　上海市房管局透露，上海日前出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，将对房产开发企业“少量多批”、“捂盘惜售”、虚假交易等行为进行严打。开发商涉“捂盘惜售”的将被限时办理交易手续并记入企业信用档案。

　　申请预售面积不得少于3万平方米

　　上海市房管局日前出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，限制近期有所抬头的“少量多批”、“捂盘惜售”等现象。上海市房管局重申，商品住房项目超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。

　　为保证这一政策的落实，上海市房管局运用信息化手段，在预售审批系统内设置“门槛”，凡不按规定申请预售的，预售审批系统将不受理开发企业的预售申请。凡达到预售标准不足3万平方米的或者“尾盘”等情况，经房管部门审核后，将视实际情况才能“放行”。

　　“捂盘惜售”将入企业诚信档案

　　上海市房管局表示，开发企业涉嫌“捂盘惜售”的，将被行政告知限时办理销售手续。对已达到规定条件、无理由长期不申请预售，或取得商品房预售许可证后、未按规定将全部房源公开对外销售，房管部门将按规定发出《行政告知书》，责令开发企业限时办理相关销售手续。根据《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，明确有上述涉嫌捂盘惜售行为的，在商品房销售方案备案时应当予以整改；捂盘惜售行为将被记入企业信用档案。

　　上海市房管局强调，房地产开发企业应在网上认证后30日内，向区县房管部门申请预售许可，逾期未申请的，需要重新办理网上认证。

　　严格限制开发商变相“囤房”

　　《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》明确，开发企业应当在商品房销售方案内列明用于销售、租赁以及保留自有的情况，保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则；对于保留自有和用于租赁的房屋，则规定在取得大产证前不得再申请上市预售。取得大产证后需上市的，应作为二手房纳入网上备案。

　　上海市房管部门表示，坚决查处捂盘惜售、虚假交易等违规行为，房地产企业要正确把握市场走势，合理定价，保持交易量稳定，维护良好的市场环境。

上海市商品房销售方案备案管理暂行规定

　　为规范商品房销售行为，维护当事人的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》，特制订本规定。

　　第一条（商品房销售方案备案）

　　房地产开发企业应当按照规定及时销售商品房，并应当按照土地出让合同及规划批准的范围，制订商品房销售方案，明确上市销售进度，确定商品房项目中企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，向房屋管理部门备案。

　　第二条（商品房销售方案内容）

　　商品房销售方案应包括但不限于以下内容：

　　1、商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐落，土地用途、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，前期物业管理服务合同，业主管理公约，业主共有房地产、商业配套设施和公益性公共服务设施的设置等。

　　2、商品房项目用于销售、租赁以及企业保留自有的情况。商品住房项目中保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则。

　　3、商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期计划和进度。

　　4、商品房项目销售广告、楼书、样板房、沙盘等宣传资料。

　　5、商品房销售计划与销售方式，包括每期开盘时间、地点，自行销售或代理销售，销售人员等相关情况。

　　6、商品房销售价格（包括定价调价方式、方法），销售合同文本以及签约销售流程。

　　7、售楼处的各项规章制度；包括解决商品房销售纠纷的预案和制度，维护销售秩序的措施及突发事件的处理预案。

　　8、房地产开发企业认为需要制订的其他事项或房屋管理部门认为需要明确的其他事宜。

　　9、承诺遵守国家和本市商品房销售管理规定，达到预售标准及时申请预售，取得预售许可证后按时销售。

　　第三条（商品房销售方案备案审核）

　　区县房管部门应当按照下列规定，加强商品房销售方案的指导和审核：

　　1、房地产开发企业网上认证后，未在30日内申请办理商品房预售许可，应当重新办理网上认证。

　　2、已达到规定的条件、无理由长期不申请预售（或超过“行政告知书”规定时限，仍未申请预售）的，以及之前有取得商品房预售许可证后、未按规定时间将全部房源公开对外销售情况的，应当要求房地产开发企业整改，整改通过后重新申报备案。

　　3、商品住房项目中保留自有的房地产不符合“少量、合理”的原则、商品房定价不合理等，应当要求房地产开发企业修订销售方案，重新申报备案。

　　第四条（预售商品房销售方案备案程序）

　　房地产开发企业申请商品房预售时，应当持商品房销售方案及《上海市房地产转让办法》第三十二条规定的其他材料，一并向房屋所在地区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。

　　区县房屋管理部门应当在商品房预售许可的同时，办理商品房销售方案的备案，并开具《商品房销售方案备案证明》。

　　第五条（现售商品房销售方案备案程序）

　　房地产开发企业现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当持下列材料，向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。

　　1、商品房销售方案；

　　2、建设工程规划许可证、施工许可证及附图；

　　3、竣工验收证明和房屋勘测报告，其中商品住房项目还应提交住宅交付使用许可证；

　　4、物业管理方案和前期物业管理服务合同。

　　区县房屋管理部门应当自受理之日起的十日内，办理商品房销售方案备案，并开具《商品房销售方案备案证明》。

　　房地产开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。

　　第六条（已备案商品房销售方案的信息公开）

　　商品房销售方案备案后，房地产开发企业应当将《商品房销售方案备案证明》和销售方案的相关信息予以公开披露。

　　房地产开发企业应当将已备案的商品房销售方案，在售楼场所张贴公示。

　　第七条（已备案商品房销售方案的效力）

　　房地产开发企业应当按照已备案的商品房销售方案预售、现售（或出租）商品房。公开披露的商品房销售方案内容，应当作为合同附件。

　　房地产开发企业应当持已备案的商品房销售方案及上海市房地产登记条例规定的其他材料，向区县房地产登记机构办理新建商品房所有权初始登记。

　　第八条（保留自有和用于租赁的房地产上市转让）

　　房地产开发企业在商品房销售方案内已确定保留自有和用于租赁的商品房，在房屋所有权初始登记前不得销售。房屋所有权初始登记后，房地产开发企业转让保留自有和用于租赁的房地产的，应当按照《关于存量房交易合同和经纪合同网上备案办法》办理。

　　第九条（已备案商品房销售方案的变更）

　　已备案的销售方案，一般不得变更。因商品房项目的规划、建筑设计变更等原因，确需变更已备案的商品房销售方案的，应当按照商品房预售许可撤回和变更相关程序办理。

　　第十条（违反商品房销售方案的处理）

　　房地产开发企业违反商品房销售方案，预售、现售（或租赁）商品房的，经查实后，市、县房屋管理部门可以要求该房地产开发企业限期改正，逾期未予改正，作为不良经营行为，记入该房地产开发企业的信用档案，按规定予以降低直至撤销资质处理。

　　第十一条（未办理销售方案备案的处理）

　　房地产开发企业未按本规定办理商品房销售方案备案的，区县房屋管理部门不予办理商品房预售许可，区县房地产登记机构不予办理新建商品房所有权初始登记手续。

　　第十二条（实施日期）

　　本规定自2009年7月1日起执行。本规定实施前，已取得的商品房预售许可证，可视作商品房销售方案备案证明；未取得商品房预售许可的，应按本规定办理商品房销售方案备案手续。